Assemblea Condominiale – Studio Mautone

Assemblea di Condominio

In questa pagina andremo ad analizzare tutti gli aspetti normativi che interessano la gestione di un’assemblea condominiale curando minuziosamente ogni singolo aspetto dalla convocazione alle impugnative alla verbalizzazione delle delibere ed aggiornata con la Riforma del Condominio L. 220 del 11 Dicembre 2012 entrata in vigore in data 18 Giugno 2013.

La disciplina codicistica intervenuta con la novella Riforma del Condominio ha sostanzialmente mutato le disposizioni concernenti gli adempimenti in materia di convocazioni, modalità di spedizione degli avvisi, soggetti che devono essere regolarmente convocati, soggetti che vi possono provvedere alla sua convocazione, le cui casistiche sono sparse in più disposti normativi, e che andremo ad affrontare singolarmente nella narrazione della presente sezione.

In via preventiva bisogna precisare che l’assemblea condominiale è il centro decisionale dell’intera compagine condominiale, costituisce quindi l’organo deliberativo del condominio, dalla cui assunzioni di volontà, espresse in detta occasione, si determinano una serie di obbligazioni poste in capo sia all’amministratore , e sia in capo agli aventi diritto in condominio nonchè scaturiscono una serie effetti di legittimità, con ripercussioni in sede giudiziale, in caso qualche condòmino ritiene di essere stato leso dall’ assunto

I poteri dell’assemblea sono circoscritti nella sfera dei rapporti relativi all’uso ed al godimento delle cose comuni e non possono estendersi a tutto ciò che attiene all’uso ed al godimento delle proprietà esclusive.

Da ciò ne consegue che l’ assemblea avrà il compito di gestire i fatti attinenti alla gestione delle cose e dei servizi comuni spaziando dalla manutenzione ordinaria, alla manutenzione straordinaria ed alle innovazione delle cose comuni.

1.1 TIPOLOGIA DI ASSEMBLEA CONDOMINIALE:

E’ anzitutto opportuno iniziare il percorso informativo partendo dalla distinzioni delle assemblee cosi’ come richiamato nell’art. 66 disp.att.cod.civ. L. 220/2012 nel quale si distinguono tra assemblee convocate in via ” ordinaria ” oppure in via ” straordinaria “, ed il richiamato testo normativo definisce anche le tematiche che in esso debbano essere portate in discussione, ossia

• ASSEMBLEA ORDINARIA: da indirsi obbligatoriamente, a cura dell’amministratore a cui non può rinunziarVi, una volta l’anno, così come sancito dall’articolo 1135 del cod.civ.L.220/12 ove si elencano le competenze riservate all’assemblea condominiale tenuta:
1. alla nomina dell’amministratore e della sua eventuale retribuzione;
2. all’approvazione del preventivo di spese necessarie per la manutenzione ordinaria del fabbricato e relativa ripartizione tra i condomini;
3. all’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e dall’impiego del residuo attivo della gestione;
4.alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori. (1) L’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea. L’assemblea può autorizzare l’amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato

l’entrata in vigore del D.L. 145 del 23 dicembre 2013 convertito con modificazioni della legge 9 del 21 Febbraio 2014 ha modificato il novello art. 1135 c.c. co. 4 L. 220/2012. Nel merito l’art. 1 comma 9 lett d ha soppresso il precedente comma con il seguente testo ” se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti.
La modifica introdotta dal nuovo testo di legge apporta una sostanziale modifica alla restrittiva norma precedentemente emanata dal legislatore con l’entrata in vigore della L. 220/ 2012, ove le maggiori interpretazione del precedente testo portavano a dedurre che bisognava obbligatoriamente costituire prima il fondo per l’importo deliberato (quindi incassare prima tutte le rate ) e poi si potevano eseguire le opere di manutenzione straordinaria e/o le innovazioni.
Oggi il nuovo art. 1135 cod. civ. L. 220/2012 revisionato dal D.L. 145 del 23 dicembre 2013 permette al collegio deliberante di definire la scelta se costituire il fondo in unica soluzione, oppure versare le relative rate contestualmente allo stato di avanzamento lavori previsti nel contratto d’appalto stipulato con l’impresa aggiudicataria dei lavori.

• ASSEMBLEA STRAORDINARIA: da indirsi obbligatoriamente,quando se ne presentano le necessità, oppure su richiesta dei singoli condòmini che potrebbero avere a riguardo :

1. su iniziativa dell’amministratore condominiale in caso di eventuali notifiche di atti di citazione che esorbitano dalle sue attribuzioni per ottenere eventuali decisioni in merito, oppure quando vengono notificati atti da autorità giudiziaria e/o da provvedimenti dell’Autorità Amministrativa;

2.su iniziativa di almeno due condòmini rappresentativi di un sesto del valore dell’edificio, ed in caso di assenza o di inadempienza dell’amministratore, entro dieci giorni, i condòmini possono provvedere direttamente alla convocazione;

3.su iniziativa del singolo condòmino, per deliberare, in caso siano emerse gravi irregolarità fiscali o nel caso di mancata apertura e/o utilizzazione del conto corrente condominiale, la cessazione di una violazione oppure la revoca dell’amministratore;

4.su iniziativa del singolo condòmino per deliberare una innovazione vista favorevolmente dal legislatore oppure una di quelle indicate dall’art. 1120 co.2 cod.civ. L. 220/2012:

5.su iniziativa del singolo condòmino per deliberare sulla rettifica o modifica delle tabelle millesimali quando vi sia un errore o alterazione, oppure quando le mutate condizioni dell’edificio in seguito a sopraelevazioni, oppure incremento o decremento delle superficie delle unità immobiliari abbiano alterato per di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condòmino;

6.quando abbia ordinato lavori di manutenzione straordinaria che rivestono il carattere di urgenza onde riferirne nella prima assemblea;

7. su iniziativa di un solo condòmino per la cessazione della violazione nel caso di attività che incidono in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni

In sintesi una prima e mera distinzione che suddividono le due assemblee riguardano essenzialmente le tematiche che in esse vengono discusse, infatti in seno all’assemblea ordinaria l’oggetto dei punti inscritti all’ordine del giorno riguardano principalmente l’approvazione dei preventivi di spesa e dei consuntivi di spesa, dimissioni e nomina amministratore, ed opere di manutenzione straordinaria.

Bisogna pero’ precisare che le direttive giurisprudenziali sin’ ora intervenute in detta materia non ostacolano la validità delle delibere assembleari prese indipendentemente se uno o piu’ argomenti previsti nell’assemblea ordinaria vengano deliberati in occasione di qualche assemblea straordinaria in quanto non sussistono differenziazioni di quorum deliberativi e costitutivi nelle due diverse forme assembleari.

Invero le differenze che distinguono le due diverse assemblee non hanno a riguardo le tematiche che in esse vengono discusse, e meglio specificate sopra, ma debbano essere inquadrate, dalla lettura delle varie disposizioni sparse nel novello ordinamento codicistico, sotto altri aspetti che girano intorno ai soggetti legittimati a convocarla, dalla necessità di convocare gli aventi diritto in base all’oggetto dell’ avviso, che brevemente vi elenchiamo:

assemblea ordinaria
- può e deve essere convocata soltanto dall’amministratore in forza delle attribuzioni sancite nell’art. 1130 co. 1 n.1 c.c. L. 220/2012, estromettendo ogni possibilità di autoconvocarla a cura dei condòmini, salvo invocare la revoca, in caso di sua inadempienza, presso le competenti autorità giudiziaria ( c.d. volontaria giurisdizione ), per gravi irregolarità ai sensi dell’art. 1129 co. 12 n.1 cod.civ. L. 220/2012;
- l’autoconvocazione dell’assemblea in capo ai singoli condòmini può essere invocata quando manchi l’amministratore in base al disposto art. 66 co.2 disp.att.cod.civ. L. 220/2012, oppure quando questi perda i requisiti previsti dall’ art. 71bis disp.att.cod.civ. L. 220/2012 ciascun condomino può convocare l’assemblea per la nomina senza alcuna formalità, fermo restando che non abbiamo recepito quale sia l’esatta portata, voluta dal legislatore, nello specificare la locuzione ” senza alcuna formalità “.
- l’usufrutturario ha diritto di voto nelle assemblee aventi a riguardo la discussione l’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose comuni da cui ne discende che l’amministratore dovrà convocare in assemblea ordinaria solamente detto soggetto.

assemblea straordinaria:
- l’amministratore ha il potere di convocarla ( ex art. 66 disp.att.cod.civ. L. 220/2012 ) oppure ha il dovere di convocarla dall’amministratore su istanza dei singoli condòmini oppure da gruppi di condomini rappresentativi di un sesto del valore dell’edificio per le motivazioni sopra esposte;
- per le delibere che non hanno oggetto l’ordinaria amministrazione o l’uso delle cose comuni, l’amministratore in presenza di usufruttuario e nudo proprietario di una unità immobiliare dovrà convocare entrambi il cui diritto di voto spetta al proprietario salvo i casi previsti dalla norma

Tuttavia non può essere oggetto di impugnativa il vizio dell’assemblea che abbia trattato in sede ordinaria argomenti di natura straordinaria o viceversa, in quanto in materia di quorum deliberativi e costitutivi nulla cambia a seconda delle diverse tipologie di assemblee.
In merito a tale assunto intervengono i giudici di legittimità che con la la pronuncia Cass.Civ. 3456/1984 affermano il seguente principio di diritto ” Ai fini della validità di una deliberazione di assemblea condominiale, è privo di qualunque rilievo il fatto che la delibera impugnata sia stata adottata in un’assemblea straordinaria piuttosto che in un’assemblea ordinaria, o viceversa, giacché non esistono, tra le competenze di questi due tipi di assemblee, differenze di sorta, né sono previsti differenti quorum per la legale costituzione delle assemblee medesime, l’assemblea straordinaria essendo menzionata, in opposizione a quella ordinaria, dall’art. 66 disp. attuaz. c.c., soltanto per disporre che l’assemblea ordinaria deve essere convocata annualmente, a differenza di quella straordinaria, che è convocata in qualsiasi momento in caso di necessità”

1.1 TIPOLOGIA DI ASSEMBLEA CONDOMINIALE:

l’entrata in vigore del D.L. 145 del 23 dicembre 2013 convertito con modificazioni della legge 9 del 21 Febbraio 2014 ha modificato il novello art. 1135 c.c. co. 4 L. 220/2012. Nel merito l’art. 1 comma 9 lett d ha soppresso il precedente comma con il seguente testo ” se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti.
La modifica introdotta dal nuovo testo di legge apporta una sostanziale modifica alla restrittiva norma precedentemente emanata dal legislatore con l’entrata in vigore della L. 220/ 2012, ove le maggiori interpretazione del precedente testo portavano a dedurre che bisognava obbligatoriamente costituire prima il fondo per l’importo deliberato (quindi incassare prima tutte le rate ) e poi si potevano eseguire le opere di manutenzione straordinaria e/o le innovazioni.
Oggi il nuovo art. 1135 cod. civ. L. 220/2012 revisionato dal D.L. 145 del 23 dicembre 2013 permette al collegio deliberante di definire la scelta se costituire il fondo in unica soluzione, oppure versare le relative rate contestualmente allo stato di avanzamento lavori previsti nel contratto d’appalto stipulato con l’impresa aggiudicataria dei lavori.

• ASSEMBLEA STRAORDINARIA: da indirsi obbligatoriamente,quando se ne presentano le necessità, oppure su richiesta dei singoli condòmini che potrebbero avere a riguardo :

4.su iniziativa del singolo condòmino per deliberare una innovazione vista favorevolmente dal legislatore oppure una di quelle indicate dall’art. 1120 co.2 cod.civ. L. 220/2012:

6.quando abbia ordinato lavori di manutenzione straordinaria che rivestono il carattere di urgenza onde riferirne nella prima assemblea;

7. su iniziativa di un solo condòmino per la cessazione della violazione nel caso di attività che incidono in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni

assemblea ordinaria
- può e deve essere convocata soltanto dall’amministratore in forza delle attribuzioni sancite nell’art. 1130 co. 1 n.1 c.c. L. 220/2012, estromettendo ogni possibilità di autoconvocarla a cura dei condòmini, salvo invocare la revoca, in caso di sua inadempienza, presso le competenti autorità giudiziaria ( c.d. volontaria giurisdizione ), per gravi irregolarità ai sensi dell’art. 1129 co. 12 n.1 cod.civ. L. 220/2012;
- l’autoconvocazione dell’assemblea in capo ai singoli condòmini può essere invocata quando manchi l’amministratore in base al disposto art. 66 co.2 disp.att.cod.civ. L. 220/2012, oppure quando questi perda i requisiti previsti dall’ art. 71bis disp.att.cod.civ. L. 220/2012 ciascun condomino può convocare l’assemblea per la nomina senza alcuna formalità, fermo restando che non abbiamo recepito quale sia l’esatta portata, voluta dal legislatore, nello specificare la locuzione ” senza alcuna formalità “.
- l’usufrutturario ha diritto di voto nelle assemblee aventi a riguardo la discussione l’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose comuni da cui ne discende che l’amministratore dovrà convocare in assemblea ordinaria solamente detto soggetto.

assemblea straordinaria:
- l’amministratore ha il potere di convocarla ( ex art. 66 disp.att.cod.civ. L. 220/2012 ) oppure ha il dovere di convocarla dall’amministratore su istanza dei singoli condòmini oppure da gruppi di condomini rappresentativi di un sesto del valore dell’edificio per le motivazioni sopra esposte;
- per le delibere che non hanno oggetto l’ordinaria amministrazione o l’uso delle cose comuni, l’amministratore in presenza di usufruttuario e nudo proprietario di una unità immobiliare dovrà convocare entrambi il cui diritto di voto spetta al proprietario salvo i casi previsti dalla norma

Tuttavia non può essere oggetto di impugnativa il vizio dell’assemblea che abbia trattato in sede ordinaria argomenti di natura straordinaria o viceversa, in quanto in materia di quorum deliberativi e costitutivi nulla cambia a seconda delle diverse tipologie di assemblee.
In merito a tale assunto intervengono i giudici di legittimità che con la la pronuncia Cass.Civ. 3456/1984 affermano il seguente principio di diritto ” Ai fini della validità di una deliberazione di assemblea condominiale, è privo di qualunque rilievo il fatto che la delibera impugnata sia stata adottata in un’assemblea straordinaria piuttosto che in un’assemblea ordinaria, o viceversa, giacché non esistono, tra le competenze di questi due tipi di assemblee, differenze di sorta, né sono previsti differenti quorum per la legale costituzione delle assemblee medesime, l’assemblea straordinaria essendo menzionata, in opposizione a quella ordinaria, dall’art. 66 disp. attuaz. c.c., soltanto per disporre che l’assemblea ordinaria deve essere convocata annualmente, a differenza di quella straordinaria, che è convocata in qualsiasi momento in caso di necessità”

Convocazione Assembeare

Le norme contenute nell’ art. 66 delle disp.att.cod.civ. dispongono la possibilità di convocare annualmente l’assemblea ordinaria e di convocare assemblee straordinarie direttamente dall’amministratore di condominio se quest’ultimo lo ritiene opportuno, e/o da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio, o nei casi previsti su richiesta anche di un singolo condòmino.

In detta ipotesi l’amministratore e’ tenuto ad effettuare la convocazione entro i successivi 10gg provvedendo alla volontà dei condomini di indire l’assemblea, decorsi i termini previsti ed in caso di protratta inadempienza dell’amministratore i condomini istanti possono provvedere direttamente alla convocazione dell’ assemblea (ex art. 66 co. disp,att,cod.civ.)

La convocazione diretta dell’assemblea è possibile, e costituisce fondamentale strumento di tutela lì dove si verifichino particolari situazioni di inadempimenti e/o inoperatività dell’amministratore, prevedendo tra esse quelle relative alla revoca dello stesso professionista, nonchè l’avvio di quelle procedure necessarie per la tutela degli interessi condominiali comuni.

La Riforma del Condominio ha revisionato il suddetto testo normativo includendo all’interno dello stesso alcuni aspetti fondamentali, prendendo spunto dai maggioritari orientamenti giurisprudenziali incorsi in questi ultimi anni, ossia;

ha confermato che i termini per la consegna dell’invito di convocazione devono intendersi almeno cinque giorni prima dell’adunanza fissata in prima convocazione;

ha indicato con maggiore specifica gli elementi da indicare nell’avviso di convocazione quale ordine del giorno, luogo ed ora della riunione, colmando finalmente una lacunosa mancanza, in quanto prima l’unico onere era quello di comprovare l’avvenuta convocazione tralasciando gli altri aspetti oggi meglio disciplinati;

ha introdotto nuove metodologie di spedizione dell’invito di convocazione affiancando alle canoniche raccomandate postali e/o consegne a mano anche l’utilizzo del fax e della posta elettronica certificata;

vieta che l’assemblea di seconda convocazione possa tenersi nel medesimo giorno solare della prima;

ha introdotto, e qui va evidenziato l’aspetto innovativo della Riforma, la possibilità di poter fissare piu’ riunioni condominiali consecutive avente un unico avviso di convocazione in cui sono dettagliate analiticamente le ulteriori date ed orari di prosecuzione dell’assemblea.

L’avviso di convocazione deve contenere, la data, il luogo e l’orario della prima e della seconda convocazione, nonchè per effetto della riforma, la specifica indicazione dell’ordine del giorno ( ex art. 66 co.3 disp.att.cod.civ.L. 220/2012 ) sì da consentire a ciascun condòmino di comprenderne esattamente il tenore e l’importanza, e di poter ponderatamente valutare l’atteggiamento da tenere, in relazione sia all’opportunità o meno di partecipare, sia alle eventuali obiezioni o suggerimenti da sottoporre ai partecipanti alla riunione.

L’ordine del giorno deve individuare con esattezza gli argomenti da discutere in assemblea, costituisce quindi il limite della competenza assembleare.

Pertanto, ai fini della validità delle delibere assembleari, occorre non solo che tutti i condòmini siano stati invitati alla riunione ma anche i partecipanti siano stati preventivamente informati dell’oggetto delle medesime.

Invio Avviso Convocazione

La Riforma del Condominio ha introdotto un importante innovazione sulla modalità di spedizione degli avvisi di convocazione assembleare a tutti gli aventi diritto a partecipare (condomini,e/o comproprietari) definendo nel contempo i termini massimi per la consegna degli stessi.

Sul punto il legislatore con la riformulazione dell’ articolo 66 comma 3 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile ha statuito la possibilità in capo all’amministratore di ricorrere a nuovi strumenti informatici e tecnologici per la spedizione dell’avviso di convocazione.

In sostanza il novello art. 66 disp.att.cod.civ. prevede la possibilità di spedire gli avvisi di convocazione con le seguenti modalità:

Posta Raccomandata : a riguardo mi preme sottolineare un passaggio che a modesto avviso il legislatore ha tralasciato ossia quello di migliorare la locuzione con l’aggiunta dell’avviso di ricevimento in quanto dalla sua interpretazione potrebbe lasciare, astrattamente, la possibilità di ricorrere ad una raccomandata semplice, resta inteso che una classica spedizione di raccomandata A/R è il mezzo più opportuno per la regolare notifica dell’avviso;

posta elettronica certificata; è opportuno precisare che la consegna dell’avviso di convocazione mediante l’ausilio di tale strumento è valida solo ed esclusivamente se le spedizione sia avvenuta tra due indirizzi di posta certificata ossia da una p.e.c. da colui che spedisce ad un’altra p.e.c. per colui che la riceve. Illustri colleghi subito dopo l’emanazione della norma hanno ben pensato di ritenere valida la notifica dell’avviso facendo partire la convocazione dalla propria casella di posta elettronica certificata all’indirizzo di mail non certificato del condomino, rendendo ogni avviso, con tale metodologia, non validamente notificato;

fax : sarebbe auspicabile che l’amministratore, qualora intendesse utilizzare tale strumento, allegasse una nota oppure una lettera accompagnatoria richiedendo, al condomino ricevente, di rispedirlo apponendo una firma al fine di perfezionare la regolare ricezione e lettura dell’avviso di trasmesso;

consegna a mano : con apposizione di una firma che attesti la regolare consegna dell’avviso. E’ utile sottolineare una prassi consolidata di ritenere perfezionato la presunzione di conoscenza e quindi l’ottemperanza alle prescrizioni di regolare consegna dell’avviso lasciando l’avviso di convocazione all’interno della cassetta della posta del condomino. Una metodologia diffusa che non regolamenta però la regolare possibilità in capo all’assemblea di verificare l’avvenuta consegna dell’avviso salvo se lo stesso amministratore abbia avuto la bontà di farsi spedire un attestazione di regolare ricevimento dell’atto da parte del condòmino.

Ne consegue che diverse forme di convocazioni, quale le e-mail, sono da considerarsi contro legge e potranno costituire motivo di annullamento dell’assemblea di condominio, con tutte le relative conseguenze di legge.

Sul punto esaustivo il Tribunale di Genova del 23 Ottobre 2014 al n. 3350 ha sentenziato ” In tema di avviso di convocazione dell’assemblea, se prima della riforma dell’istituto condominiale intervenuta con la legge 220 del 2012, vigeva il principio di libertà delle forme ( per cui l’unico criterio concretamente applicabile doveva ritenersi quelle che garantisce il raggiungimento dello scopo) ai sensi del nuovo disposto dell’art. 66 comma 3 disp.att. c.c. l’amministratore di condominio deve utilizzare le forme scritte imposte dalla norma. Conseguentemente, in caso di comunicazione effettuata dall’amministratore mediante posta elettronica certificata, la stessa può ritenersi validamente effettuata ai sensi di legge se entrambi gli utenti (mittente e destinatario) siano titolari di PEC . ( nel caso di specie la delibera condominiale è stata annullata dal tribunale per vizio di convocazione essendo l’amministratore titolare di PEC mentre i condòmini destinatari della convocazione risultavano essere titolari di semplice casella di posta elettronica).

L’implementazione di queste nuove metodologie di invio permetterà all’amministratore condominiale di poter svolgere, in modo più rapido e veloce, la complessa attività di consegna degli avvisi riuscendo, in alcuni casi, ove possibile attivare i due nuovi metodi di invio, la riduzione delle spese di fotocopie e postali, riducendo anche le contestazioni per la consegna degli avvisi fuori termine.

Ci si ricorda che l’assemblea non può deliberare se non consta che tutti i condòmini siano stati invitati alla riunione ( ex art. 1136 c.c.).

L’onere di provare che tutti i condòmini siano stati tempestivamente convocati per l’assemblea condominiale grava sul condominio, non potendosi addossare al condomino che deduca l’invalidità dell’assemblea la prova negativa dell’inosservanza di tale obbligo. ( cass. 5254 del 04 marzo 2011 ). Infatti la presunzione di conoscenza ex art. 1135 c.c. degli atti ricettizi in forma scritta giunti all’indirizzo del destinatario, opera per il solo fatto oggettivo dell’arrivo dell’atto nel luogo indicata dalla norma. L’onere di provare l’avvenuto recapito all’indirizzo del destinatario, è a carico del mittente, salvo la prova da parte del destinatario medesimo dell’impossibilità di acquisire in concreto l’anzidetta conoscenza per un evento estraneo alla sua volontà.

Sul punto si segnala la statuizione del Tribunale di Pordenone del 19 Maggio 2017 con cui si afferma il principio di diritto che ” in tema di condominio negli edifici, ai fini della validità delle delibere assembleari, occorre non solo che tutti i condòmini siano stati invitati alla riunione, ma anche che i partecipanti siano stati preventivamente informati dell’oggetto delle medesime”.

A tal proposito voglio fare un breve cenno sull’intervento della giurisprudenza in occasione dell’emanazione delle Sentenza di Cassazione Nr. 31/2000 e successivamente ribadita nella Sentenza Cass. SS.UU NO. 4806/2005, le quali hanno statuito definitivamente che la mancata convocazione di un condòmino non comporta la nullità della delibera assunta, ma bensì la sua annullabilità.

Termini invio Avviso Convocazione

L’ articolo 66 comma 3 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile ha regolamentato definitivamente la questione sui termini di consegna dell’avviso rispetto alla data della riunione prefissata, infatti l’articolo menzionato recita testualmente ” L’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione” , precisando definitivamente che la decorrenza deve far riferimento alla data di prima convocazione.

In buona sostanza affinchè possa considerarsi valida l’ assemblea condominiale, è sufficiente che l’ avviso di convocazione sia regolarmente notificato al condòmino computando i cinque giorni a ritroso dal giorno della data prefissata in prima convocazione, oppure, in caso di spedizione postale, che l’avviso di giacenza dell’avviso di convocazione ( cartolina di ritiro) sia immessa nella buca postale del condòmino nei termini di cui sopra.

In termini pratici se l’avviso è stato comunicato e/o il postino abbia inserito la cartolina di ritiro il giorno 10 , il computo dei termini parte dal giorno 11 ed i cinque giorni risultano rispettati se l’assemblea, in prima convocazione, si svolge a partire dal giorno 16.

Secondo la Cassazione, con riguardo all’avviso di convocazione di assemblea, al fine della prova della decorrenza del termine di cinque giorni antecedenti l’adunanza di prima convocazione, è sufficiente che il condominio dimostri la data di ricezione dell’avviso all’indirizzo del destinatario, salva la possibilità per questi di provare di essere stato, senza sua colpa, nell’impossibilità di averne notizia. ( Cass. 23396/17 del 06/10/2017 ).

Da ciò ne consegue che in materia di decorrenza dei termini, quando l’avviso viene spedito a mezzo raccomandata postale, la costituzione dell’assemblea risulta essere regolare prendendo in considerazione il giorno in cui viene immesso in buca l’avviso di giacenza e non quello di effettivo ritiro presso gli uffici postali.

I termini perentori dell’avviso di convocazione possono essere derogati, ( in aumento ) da un regolamento di condominio ed in tal caso la norma richiamata sarà sostituita da quanto in esso prescritto, pertanto consigliamo vivamente una approfondita lettura delle norme previste nel regolamento in quanto l’amministratore dovrà attenersi alle convenzioni in esso contenute, e in caso siano assenti ogni riferimenti sul tema, si terranno conto le disposizioni vigenti.

L’avviso di convocazione , quale atto unilaterale ricettizio, inizia a produrre i suoi effetti giuridici dal momento in cui il destinatario ne sia venuto a conoscenza…ma ciò non significa che esso debba materialmente essere in possesso.

Pertanto in caso di spedizione postale la presunzione di conoscenza ex art. 1335 cod.civ. produce i suoi effetti dal momento in cui il postino abbia immesso nella cassetta postale la cartolina per il ritiro della raccomandata presso gli uffici postali territorialmente competenti.

A ribadire questo concetto è intervenuta la giurisprudenza con la pronuncia (Cass. Civ. Sez. I, 20-10-1999 n. 11757), statuendo il seguente principio : “l’operatività della presunzione di conoscenza stabilita a carico del destinatario dall’art. 1335 C.C., se non prova di essere stato senza sua colpa nell’impossibilità di avere notizia dell’atto a lui diretto, presuppone che tale atto giunga al suo indirizzo, con tale termine dovendosi intendere il luogo che per collegamento ordinario o per normale frequenza o per preventiva indicazione o pattuizione, risulti in concreto nella sfera di dominio e controllo del destinatario stesso, si da apparire idoneo a consentirgli la ricezione dell’atto e la cognizione del suo contenuto.”

Quindi in caso di contestazione spetterà al condòmino anche con prove testimoniali fornire la prova dell’avvenuta conoscenza dell’atto nei termini previsti dall’atto,oggi il sito di poste italiane fornisce utili strumenti per il monitoraggio delle spedizioni postali.

Destinatari Avviso Convocazione

In questa sezione analizzeremo tutti gli aspetti gestionali relativi alla spedizione dell’avviso di convocazione agli effettivi aventi diritti alla ricezione della stessa..

Inizieremo il percorso formativo partendo dalla lettura dell’art. 67 disp.att.cod.civ. L. 220/2012 il quale impartisce precise istruzioni sugli effettivi aventi diritto alla ricezione delle convocazioni ed agli effettivi partecipanti alle assemblee condominiali.

L’avviso di convocazione deve essere comunicato soltanto alle persone che risultano essere intestatarie di una unità immobiliare come risultanti dai registri immobiliari, cioè al condòmino effettivo, e non al cosidetto ” condòmino apparente ” cioè colui che si sia comportato nei rapporti con i terzi, come condòmino senza esserlo.

Non a caso, tra le nuove attribuzioni dell’amministratore vi rientrano quella di curare la tenuta del Registro di Anagrafe Condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare.

Bisogna precisare che in caso di comunione di beni tra i coniugi l’avviso di convocazione deve essere spedito e/o consegnato ad entrambi i coniugi, stessa regola vale anche per i casi di comproprietà di una unità immobiliare in quanto l’avviso di convocazione assembleare deve essere spedito e/o consegnato a tutti coloro che ne detengono la proprietà.

La giurisprudenza si e’ espressa piu’ volte per disciplinare questa materia ritenendo valida la convocazione assembleare inviata ad un solo dei comproprietari, purche’ sia desumibile che gli altri ne abbiamo avuto notizia.

Nel rivisitato art. 67 disp.att.cod.civ si precisa con maggiore attenzione la gestione delle convocazioni assembleari tra usufruttuario e nudo proprietario, lasciando al primo il diritto di voto negli affari che riguardano l’ordinaria amministrazione, mentre al secondo il diritto di voto spetta per le innovazioni, ricostruzione, lavori di manutenzione straordinaria alle parti comuni del fabbricato.

Pertanto dall’analisi di questo comma si desume che l’invito della convocazione assembleare deve essere effettuato ai due soggetti in considerazione della natura degli argomenti posti all’ordine del giorno per la successiva fase di deliberazione.

DECESSO DEL CONDOMINO

Un aspetto particolarmente rilevante ai fini della validazione di una delibera assembleare e’ l’annosa e complessa gestione dell’invito di convocazione ad un condomino che e’ decesso senza che venga comunicato all’amministratore condominiale colui e/o coloro che hanno acquisito la titolarità dell’immobile in seguito al decesso.

Anche la giurisprudenza nella trattazione di questo evento e’ ampiamente divisa avendo emanato sentenze che in sintesi sono totalmente opposte.

La Sentenza nr. 3798/1998 rende valida la convocazione inviata all’ultimo domicilio del condomino defunto dimostrando l’avvenuta ricezione dell’invito di convocazione assembleare mediante la semplice apposizione di una firma dalla persona che in quel momento si trovi in detto domicilio.

Mentre la Sentenza di Cassazione del Tribunale di Napoli datata 16 Giugno 1970 invece rende nulla, (oggi invece alla luce della nuova giurisprudenza e’ annullabile) la delibera adottata in assemblea di condominio in cui sono stati invitati collettivamente ed impersonalmente gli eredi del defunto (si intende la classica raccomandata indirizzata ” EREDI nome e cognome del defunto VIA…..CITTA’ (ultimo domicilio)…….etc “) anzichè’ agli effettivi nominativi e domicili degli eredi legittimi.

Pertanto alla stregua di detta sentenza, in caso di contenzioso a mezzo di impugnativa, l’amministratore di condominio sarà costretto a riconvocare una nuova assemblea condominiale per la riapprovazione di quanto già precedentemente discusso e deliberato. In caso di mancata impugnativa basta la sola approvazione per iscritto delle delibere approvate dagli aventi causa del defunto.

Alla luce dei successivi arresti giurisprudenziali possiamo affermare che in caso di decesso del condòmino quale unico proprietario dell’unità immobiliare sita nel condominio

Nel caso di decesso di un condomino, l’amministratore non deve però buttarsi nell’affannosa ricerca degli eredi perché sono quest’ultimi che devono invece provvedere a segnalargli il loro subentro nella proprietà del bene e il loro recapito ai fini delle future convocazioni.

Se non lo fanno, l’assemblea è validamente costituita anche se l’amministratore non invia l’avviso di convocazione ai presunti eredi.

Una volta infatti che egli venga a conoscenza della morte di un condomino, non deve fare proprio nulla sino a che gli eredi non gli manifestino tale loro qualità.

Così ha stabilito la Suprema Corte con sentenza n. 6926 del 22/03/2007, modificando il proprio consolidato principio secondo cui, in difetto di precise indicazioni da parte degli eredi, l’avviso di convocazione doveva considerarsi pervenuto a destinazione qualora vi fosse la prova del suo effettivo ricevimento da parte di un qualsiasi soggetto addetto al domicilio del condomino defunto (Cass. n. 14065/05).

Nella sentenza in esame gli ermellini statuiscono che ” Fino a quando gli eredi non gli manifestino la loro qualità, l’amministratore condominiale, a conoscenza del decesso, non è tenuto a inviare alcun avviso ) nè al condòmino, nè agli eredi inpersonalmente presso l’ultimo domicilio), non avendo utili elementi di riferimento e non essendo obbligato a fare alcuna particolare ricerca.”

Si legge nella motivazione della sentenza ” L’amministratore, per effetto della mancata osservanza dell’onere di indicazione e dimostrazione della propria qualità da parte del nuovo condòmino, non può indirizzare a lui la comunicazione dell’avviso di convocazione dell’assemblea, e, tuttavia, per rendere valida la convocazione dell’assemblea, deve mandare l’avviso a tutti i condòmini. L’antinomia non può essere risolta se non ritenendo che l’amministratore adempie al suo obbligo inviando l’avviso all’ultimo domicilio in base al criteriodell’id quod plerumque accidit , potrà verosilmilmente essere rinvenuto qualcuno ( successore e non ) che possa portare l’avviso a conoscenza degli interessati e sincerandosi quindi della ricezione dell’avviso da parte di persona addetta a quel domicilio, poco importando, poi, che la persona che riceve l’avviso lo faccia effettivamente pervenire all’abitazione degli eredi.

Come ci si pone rispetto alla regola generale secondo cui l’assemblea non può deliberare se non risulta che tutti i condomini siano stati avvisati.?

” I condòmini da convocare sono solo quelli noti all’amministratore, perché altrimenti il suo compito si esaurisce nel momento in cui invia l’avviso di convocazione a tutti coloro che risultano nell’elenco anagrafico dei condomini, che egli ha però obbligo di aggiornare secondo le precise variazioni che gli vengono comunicate dai nuovi partecipanti al condominio o che comunque , con la normale diligenza, è in grado di conoscere.

E così, una volta avuta certa notizia anche da altro condomino dell’avvenuta vendita di una unità immobiliare sita in condominio, l’amministratore ha almeno la possibilità di apprendere, attraverso la consultazione dei pubblici registri immobiliari, il nominativo del nuovo condomino.

Così non può avvenire nel caso in cui abbia pur piena conoscenza del decesso di un condomino, nel senso che in tale momento egli viene solo a sapere che si è aperta una successione, senza però avere alcun altro elemento che gli permetta di valutare se si tratti di successione legittima o testamentaria oppure se colui che appare chiamato a succedere abbia o meno accettato l’eredità e quindi assunto la qualità di condomino, con il conseguente diritto ad essere convocato in assemblea.

Va peraltro tenuto presente che, caso assai frequente, il successore del bene immobile condominiale potrebbe essere addirittura non già l’erede legittimo, ma addirittura un terzo legatario.

Né a diverso ragionamento può giungersi attraverso il richiamo analogico alla norma processuale, per cui l’avviso di convocazione potrebbe essere inviato collettivamente ed impersonalmente agli eredi nell’ ultimo domicilio del defunto.

Tale norma può trovare infatti stretta ragione solo nel fatto che i successori nel processo possono essere soltanto gli eredi e non altri e, in quanto norma speciale, non può applicarsi al di fuori del processo stesso.

Neppure è pensabile che l’amministratore, nell’ impossibilità di conoscere il nominativo del successore nella proprietà del bene sito in condominio, faccia ricorso al giudice per le nomina di un curatore all’ eredità giacente in quanto è da escludersi che egli rientri nella categoria delle persone legittimate a farlo ai sensi di legge, con l’unico scopo di individuare il soggetto al quale inviare l’avviso di convocazione dell’assemblea.

Insomma, il principio generale che sembra ormai consolidarsi è quello secondo cui chi, per qualsiasi titolo, ritiene di essere il nuovo condomino deve immediatamente comunicarlo all’ amministratore, motivandone le ragione. E così, nel caso di decesso del condomino, l’amministratore può astenersi dall’ inviare l’avviso di convocazione sino a che non gli venga comunicato, dagli effettivi successori nel bene condominiale, chi deve legittimamente qualificarsi come nuovo condomino

Infine adesso analizzeremo gli ultimi due casi di aventi diritto a ricevere l’invito della convocazione assembleare:

IMMOBILE CONCESSO IN LEASING: in ottemperanza alla pronuncia del Tribunale di Milano con Sentenza No. 2352 del 24/02/1992 il destinatario dell’avviso di convocazione e’ sempre il concedente del bene, ma puo’ partecipare anche il conduttore e/o utilizzatore, mediante delega, in quanto solo quest’ultimo e’ colui che e’ il soggetto passivo tenuto a concorrere alle spese condominiali sia di natura ordinaria che straordinaria.

IMMOBILE CONCESSO IN LOCAZIONE: il destinatario dell’avviso di convocazione resta sempre al proprietario, mentre all’inquilino spetta, ai sensi dell’art. 10 della L.372/98 la partecipazione in luogo del proprietario ad esercitare il diritto di voto per le materie che trattano spese ordinarie e modalità di gestione del servizio di riscaldamento.

Un aspetto importante di vita condominiale, non attinente alle argomentazioni trattate in questa sezione, e’ il rapporto che si instaura tra l’amministratore di condominio e l’inquilino visto l’impossibilità di quest’ultimo di poter partecipare fattivamente nelle decisioni condominiali generando un malcontento nei confronti dello stesso Amministratore.

A tal fine vorrei precisare un dettato normativo a cui gli amministratori di condomino devono obbligatoriamente attenersi e precisamente quello che l’onere di avvisare il proprio inquilino ricade solo ed esclusivamente nel proprietario e non sull’amministratore.

Procedura dell'Assemblea

Analizzato le norme che regolano la corretta procedura preventiva di convocare tutti gli aventi diritto, passando a definire le attività da espletare una volta che l’assemblea si e’ riunita nel luogo e nell’ora prefissati.

L’assemblea dei condòmini dovrà nominare un Presidente ( mai ravvisabile nella figura dell’amministratore) il quale dovrà assolvere a preci si compiti preventivi ossia;

nominare in luogo dell’assemblea il Segretario avente funzioni di trascrivere sul verbale il volere dell’assise;

verificare la regolare convocazione a tutti gli aventi diritto, trascrivendo sul verbale le modalità eseguite ( fax, mail, raccomandata postale o raccomandata a mano) dal soggetto che ha invocato l’assemblea (amministratore o iniziativa dei condòmini) ;

verificare in caso di seconda convocazione che la prima sia andata deserta apponendo firma sul verbale che dovrà essere regolarmente redatto indicandone le motivazioni;

verificare la regolare costituzione mediante la contestuale somma algebrica sia del numero totale dei presenti (sia fisica che a mezzo delega) e sia del numero totale delle loro rispettive quote millesimali e dalla combinazione dei due fattori ( ossia il raggiungimento di un terzo degli aventi diritto rappresentativi 333,333 millesimi ) l’assemblea di condominio potrà validamente discutere i punti dell’ordine del giorno, fermo restando che dovranno essere verificati i quorum deliberativi per assumere in piena validità le decisioni dell’assise, i cui criteri sono sanciti nelle disposizioni richiamate dall’art. 1136 cod.civ. ( per i quorum costituivi e deliberativi rinviamo l’ argomento al punto 1.7).

In caso di mancata nomina a cura dell’assemblea del Presidente ed un Segretario non rappresenta un motivo per impugnare la delibera assembleare purchè lo stesso verbale sia controfirmato da tutti i condomini presenti in detta riunione.

Durante le fasi concilianti della discussione dei punti iscritti all’ordine spetta al Presidente dirigere l’assemblea, derimere eventuali discussioni animate, trasferire, con l’ausilio del segretario, le decisioni assunte sul registro del verbale, firmare e sottoscrivere unitamente al Segretario il verbale redatto al termine della discussione di tutti i punti.

La presenza all’interno dell’assemblea dell’amministratore non assume alcun significato e/o valore di assoluta necessità, infatti l’assemblea condominiale puo’ regolarmente continuare a deliberare anche in assenza dello stesso.

E’ sempre auspicabile la presenza dell’amministratore per confortare la buona riuscita dell’assemblea, aiutare il Presidente alla verifica dei quorum deliberativi in ordine alle materie discusse, rispondere alle eventuali richieste dei condòmini, soprattutto quando l’ordine del giorno ha riguardo l’approvazione del Rendiconto Condominiale, lascaindo, in caso di sua assenza, insoddisfatta la necessità di alcuni condòmini di ricevere chiarimenti dall’amministratore su alcuni voci di spesa in esso indicati. ( Preventivo e/o Consuntivo).

Infine qualora ci siano impedimenti da parte dell’amministratore di forza maggiore si possono prefigurare alcune ipotesi:

l’amministratore avvisa in tempo utile i condòmini rinviando eventualmente la convocazione in altra data instaurando una nuova procedura;
l’amministratore incarica un proprio e valido sostituto;
i condòmini ritengono invece di tenere regolarmente l’assemblea

Convocazione Assembleare Nel Supercondominio

Analizziamo ora la trattazione della piu’ interessante novità introdotta dalla Riforma del Condominio ( L.220 del 11 Dicembre 2012 ) in materia di convocazione assembleare in ambiti condominiali denominati ” supercondominio“.

Partiamo ora dal suo significato letterale, infatti ” esso indica un insieme di edifici, di solito costituiti in condomìni autonomi, che hanno in comune beni, servizi, locali o spazi aperti, tutti funzionali all’ utilizzazione e al godimento, da parte dei singoli condòmini, delle parti di loro esclusiva proprietà”. La necessità di disciplinare questa nuova realtà edilizia si e’ resa necessaria per il diffondersi di queste opere edilizie in molte contesti urbani per fuggire dai centri abitativi e precisamente localizzati nelle periferie delle grandi città in cui sono presenti aree a verde, parco giochi per bambini, in complessi di un certo pregio presenza di impianti sportivi quali campi da tennis, piscina etc., la cui proprietà di questi beni in comune appartengono ai proprietari delle singole unità immobiliari compresi nei vari corpi di fabbricato.

Sino al 17 Giugno 2013 in questi contesti condominiali la convocazione assembleare avveniva con le stesse regole imposte dall’art. 1136, pertanto nelle materie che rivestivano interesse esclusivo ai singoli edifici partecipavano alla convocazione e relativa deliberazione i soli condòmini appartenenti all’edificio oggetto della convocazione, mentre per le materie che rivestivano interesse collettivo riguardanti le parti comuni del fabbricato, la convocazione e relativa deliberazione partecipavano tutti i condòmini e/o aventi diritto dell’intero complesso condominiale.

La Riforma del Condominio ha posto un paletto definitivo, per le evidenti difficoltà funzionali, nella necessità di dover convocare tutti gli aventi diritti dell’inter complesso condominiale, riformando l’Art. 67 delle disp.cod.civ. il quale cita testualmente ” Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale. Qualora un’unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell’articolo 1106 del codice.Nei casi di cui all’articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all’articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell’amministratore. In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l’autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l’autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine. La diffida ed il ricorso all’autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell’amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini. Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto. Il rappresentante risponde con le regole del mandato e comunica tempestivamente all’amministratore di ciascun condominio l’ordine del giorno e le decisioni assunte dall’assemblea dei rappresentanti dei condominii. L’amministratore riferisce in assemblea“

Alla luce del riformato art. 67 disp.att.c.c. possiamo enunciare le seguenti regole sulla convocazione delle assemblee nel supercondominio:

se il numero dei partecipanti in condominio è inferiore a 60 aventi diritto – si applicheranno le regole ordinarie convocando tutti i comproprietari indipendentemente dall’oggetto dell’assemblea;
se il numero dei partecipanti in condominio è superiore a 60 aventi diritto – si applicheranno le seguenti regole
1. se l’assemblea verte su argomenti di ordinaria amministrazione oppure la nomina dell’amministratore i singoli edifici dovranno nominare un rappresentante comune a cui sarà riservata la possibilità di partecipare e deliberare in assemblea;
2. se l’assemblea verte su argomenti di straordinaria amministrazione si ricorrerrà alla convocazione degli aventi diritto secondo la procedura ordinaria ex art. 1136 c.c.

Ai sigg. lettori del sito vorrei sottolineare che la riformulazione dell’art. 67 delle disp.att.cod.civ. benchè abbia definitivamente disciplinato le assemblee condominiali nei supercondomini permettendo una migliore funzionalità nelle delibere che investono la gestione ordinaria e straordinaria delle parti comuni di interesse collettivo, ha di converso lasciato profonde lacune interpretative sulla figura del rappresentante.

Fissazione più riunioni

L’art.66 delle disp.cod.civ. riformulato con la Riforma del Condominio (L.220 del 11 Dicembre 2012 ) ha introdotto la facoltà in capo all’amministratore di condominio di fissare piu’ riunioni condominiali consecutive oltre alla consueta prima e seconda convocazione, onde poter assicurare un corretto svolgimento dell’assemblea qualora ci siano argomenti posti nell’ordine del giorno i quali necessitano tempi e modalità decisionali abbastanza lunghi tali da non potersi esaurire in un’unica convocazione.

La modalità di esecuzione delle convocazioni in piu’ riunioni dovà essere espletato dall’amministratore di condominio in occasione della stesura del testo della convocazione in cui indicherà, con espressa chiarezza, le canoniche date sia di prima che di seconda convocazione e le successive date ed orari previsti per la solo prosecuzione dell’assemblea validamente costituitasi.

Gli Aventi diritto alla Partecipazione in Assemblea

La possibilità di partecipare alle assemblee condominiali puo’ essere trasferita, in caso di impossibiltà e/o voluta decisione, a terzi i quali agiranno in nome e per conto del diretto interessato.

La riforma del Condominio (L. 220 del 11 Dicembre 2012 entrata in vigore in data 18 Giugno 2013) ha introdotto nelle more dell’art.67 disp.att.cod.civ. l’obbligatorietà della delega in forma scritta, determinando in esso una mera volontà di eliminare le consuete abitudini di trasferire di trasferire la partecipazione all’assemblea ad un terzo medianedelega orale .

Altra ed annosa questione era in molti casi il numero delle deleghe che u terzo potesse detenere, salvo espressi richiami nel regolamento di Condominio, infatti lo stesso dispositivo ha disciplinato definitivamente il numero delle deleghe da conferire, infatti cita testualmente ” Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale”

Avendo il legislatore disposto l’obbligatorietà della delega scritta ci si pone ora il problema sulla corretta forma di delega da utilizzare in quanto la norma così come espressa ravvisa ai sensi dell’art.1708 cod.civ. un vero e proprio rapporto di mandato. A tal e’ consigliabile, nella pratica, allegare la delega in fondo alla convocazione assembleare e/o come allegazione di atto a parte.

Un’altra importante e giusta indicazione che il disposto normativo ha trattato e’ la definitiva impossibilità di conferire delega all’amministratore di condominio di partecipare alle assemblee, riducendo drasticamente le miriade e notevoli contenziosi presenti nelle aule giudiziarie per la definizione del conflitto d’interesse dell’amministratore nellla partecipazione alla fase di approvazione di eventuali delibere quali ” Approvazione Preventivi e/ Consuntivi di spesa , Nomina amministratore“.

Verbale Assembleare

L’ultimo comma dell’art. 1136 cod.civ. rivisto dalla Riforma del Condominio (L. 220 del 11 Dicembre 2012 entrata in vigore in data 18 Giugno 2013) cita testualmente “Delle deliberazioni dell’assemblea si redige processo verbale da trascriversi in un registro tenuto dall’amministratore.”.

Da qui la necessità di trascrivere nell’apposito registro verbale dell’assemblea la volontà dei condòmini in seguito alla discussione dei punti dell’o.d.g. posti nell’avviso di convocazione.

La trascrizione assume un significato notevole in quanto , con essa, si manifesta la necessità del diritto all’informazione suddiviso in contingente e storico.

Il diritto all’informazione contingente si intende alla formazione e perfezionamento della volontà assembleare attraverso la trascrizione in forma scritta dei requisiti di validità dell’assemblea ( tipo verifica di consegna dell’avviso a tutti gli aventi diritto,etc) e del perfezionamento con la consegna del verbale ai condòmini assenti.

Il diritto all’informazione storico si intende la validità temporale delle delibere assunte dalla’assemblea che non subiscono alcuna prescrizione temporale.

Ricordiamo a sigg. lettori/condòmini che l’obbligatorietà della trascrizione nel registro dei verbali delle delibere assunte dai condòmini e’ sancito in un dettato normativo disciplinato dall’art. 1136 cod.civ. il quale e’ da ritenersi ai sensi dell’art. 1138 cod.civ. una norma inderogabile

leggi articolo Verbale Assembleare

Quorum Costitutivi Quorum Deliberativi

L’art. 1136 c.c. distinte tra quorum deliberativi e quorum costitutivi i quali :

quorum costitutivo deve intendersi quella maggioranza che determina la regolare costituzione dell’assemblea;
quorum deliberativo deve intendersi quella maggioranza necessaria per validare le delibere assunte.

Anche in questa materia la Riforma di Condominio ha introdotte numerose ed importanti novità di cui analizzeremo in sequenza:

1.1 Quorum Costitutivo: L’art. 1136 cod.civ. prevede che l’assemblea in prima convocazione e’ regolarmente costituita con l’intervento di tanti condòmini che rappresentino i due terzi dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti. L’intervento del legislatore in occasione della Riforma di Condominio e’ stata la regolamentazione dell’elemento di costituzionalità anche dell’assemblea in seconda convocazione, (precedentemente non normato) infatti la norma dell’ art.1136 cita testualmente che l’assemblea di seconda convocazione e’ regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino un terzo dei condomini ed un terzo del valore dell’edificio.

1.2 Quorum Deliberativo: in linea generale la Riforma del Condominio non ha apportato sostanziali cambiamenti ai quorum deliberativi necessari per validare una delibera assembleare, lasciando invariati sia in prima che in seconda convocazione la necessità di raggiungere la maggioranza qualificata (la metà del valore del fabbricato ossia più di 500,00 m/m rappresentati dalla maggioranza degli intervenuti) per le delibere concernenti la nomina dell’amministratore, manutenzioni straordinarie di notevole entità, resistere alle liti passive e/o promuovere liti attive, mentre resta necessario il raggiungimento della maggioranza semplice ( un terzo dei condomini che rappresentano un terzo del valore del fabbricato) per l’approvazione dei Bilanci Preventivi e Bilanci Consuntivi.

La Riforma del Condominio ha apportato una novità assoluta in termini di maggioranze da adottare in occasione di delibere assembleari che riguardano le argomentazioni in materia di modifiche delle destinazioni d’uso delle parti comuni del fabbricato.

Il nuovo quorum deliberativo di cui sopra lo troviamo espressamente richiamato nell’ art. 1117ter il quale cita testualmente “che in casi di particolari esigenze condominiali, l’assemblea con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti del valore dell’edificio ( 800 millesimi ), può modificare le parti comuni del fabbricato.”

Pertanto l’assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condòmini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio ( ex art. 1136 co. 1 c.c. ).

Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio ( ex art. 1136 co.2 ).

Se l’assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza del numero legale, l’assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quella della prima, e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima.

L’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condòmini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio.

Maggioranze Assembleare

In tema di condominio le maggioranze da assumere per la validazione di un deliberato assunto dall’assise variano a seconda degli argomenti posti all’ordine del giorno, atteso che la prima maggioranza da verificare prima della deliberazione è il raggiungimento del quorum costitutivo.

In ordine alle tipologie di maggioranze sono oramai diffuse le seguenti nozioni:

Maggioranza semplice : quella rappresentata all’art. 1136 c.c. co.3 L. 220/2012 il quale recita testualmente ” La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio. “.
- Approvazione Rendiconto Condominiale;
- Approvazione Bilancio Preventivo di spesa;
- Sostituzione impianto citofono/videocitofono;
Maggioranza qualificata : quella rappresentata all’art. 1136 c.c. co. 2 L. 220/2012 il quale recita testualmente “ Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio “.
- per nomina o revoca amministratore di condominio;
- le liti passive o attive che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore;
- autorizzazione a partecipare a sessioni di mediazioni (ex art. 71 disp.att.cod.civ.);
- ricostruzione dell’edificio o lavori di manutenzione straordinaria di notevole entità;
- delibere relative alla cessazione di attività che incidono negativamente sulla destinazione d’uso delle parti comuni;
- delibere concernenti le innovazioni ” speciali ” volte a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici, all’abbattimento dell barriere architettoniche, al risparmio energetico o realizzazione di parcheggi;
- delibere volte all’introduzione del sistema di videosorveglianza sulle parti comuni;
- delibere assunte in ragione del novello terzo comma dell’art. 1135 c.c. relative all’autorizzazione all’mministratore di partecipare a collaborare per progetti, programmi ed iniziative territoriali promosse dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati.;
- l’approvazione del regolamento di condominio ex art. 1138 c..c , oppure delibere di natura regolamentare;
- l’individuazione di sanzioni per la violazione di norme del regolamento di condominio ex art. 70 disp.att.cod.civ.
- modifica delle tabelle millesimali per le sole prescrizioni indicate nell’art. 69 disp.att.cod.civ.;

Maggioranza innovativa : quella rappresentata dall’art. 1136 co. 5 L. 220/2012 “ Le deliberazioni di cui all’articolo 1120, primo comma, e all’articolo 1122-bis, terzo comma, devono essere approvate dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio.
- le innovazioni ” ordinarie ” di cui all’art. 1120 c.c. primo comma c.c.;
- le innovazioni di cui all’art. 1122-bis terzo comma c.c. , quali ad esempio quelle relative all’adeguamento alla sicurezza o al decoro dell’edificio , per gli impianti centralizzati non radiotelevisivi o per la produzione di fonti rinnovabili a servizio del singolo condòmino…. ( ad eccetto di quelle già esistenti in quanto in seconda convocazione saranno valide le maggioranze qualificate);

Maggioranza per cambio destinazione d’uso dei beni comuni ; quella rappresentata dal novello art. 1117 ter c.c. Per soddisfare esigenze di interesse condominiale, l’assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell’edificio, può modificare la destinazione d’uso delle parti comuni.
Maggioranza all’unanimità degli aventi diretti : quella assunta dalla totalità degli aventi diritto
- modifica tabelle millesimali contrattuali;
- modifica regolamento di condominio contrattuale;
- modifica dei criteri di ripartizione

Vi riportiamo di seguito un breve memorandum sulle tipologie di maggioranze da assumere divise per singolo argomento